プライムコラム

不動産投資は資産運用の一種ですが、上手に行えば本業がある人でも問題なく運用できますし、一棟マンションのオーナーになって高額の副収入を得ている人もいます。ここでは、不動産投資に成功した人の例を見て、自分の運用を見直しましょう。







あなたもできる！？不動産投資


不動産投資の代表的なものは、賃貸物件を購入してそれを第三者に賃貸し、家賃収入を得るという方法です。

物件の購入とあって、高収入の人しかできないと思われがちですが、家賃収入をローンの返済に充てることで手出しがほとんどない状態になりますので、サラリーマンやOLの中にも運用している人は少なくありません。また、ローンが払えなくなっても物件を売却することで資金の一部を回収できますので、リスクもそこまで大きくはないというのが魅力です。多少の元では必要ですが、条件の良い物件を見つけることができ、金融機関からアパートローンの融資を受けることができれば、本業がある人でも気軽に始めることができる運用方法の一つです。


成功した人にはヒミツがあった！


不動産投資が誰にでもできるとはいえ、成功した人の体験を見ると共通している項目がいくつかあります。

まず、条件の良い物件を見つけられるかどうかが重要です。築年数や売却金額だけでなく、立地条件や耐震構造、付帯設備、デザインなど、入居者が常にいるような魅力的な物件を安く手に入れられれば、半分は成功したようなものとなります。

次に、融資を低金利で借りられるかも重要です。住宅ローンよりも金利が高く、借入額も高額になるため、わずかな金利差でもトータルではかなりの差になります。

最期に、上手に運用できるかどうかです。家賃の滞納がなく、ほぼ満室の状態を維持することができれば、安定した収入を継続的に受けることができるようになりますので、ローン完済後は大きな副収入になります。


成功者が語る！不動産投資を成功させるポイントとは？


不動産投資を成功させるには、良い出会いが重要です。

物件を探すときには、きちんとリスクの説明をして、表面利回りではなく実質利回りを正確に算出してくれる業者に紹介してもらえれば、好条件の物件が見つけやすくなります。遠方でも自分で現地を確認することも大切で、生活してみたいと思えるかどうかしっかり確認しましょう。

また、融資では対応の良い窓口担当者がつくかどうかで、金利を下げてもらえることもあります。さらに、実際に運用するときには信頼できる管理代行業者も必要です。面倒なクレーム処理や集金などを任せられますし、収支の計算も行ってくれますので、本業に支障も出ません。入居者の募集も代行しますので、集客力のある業者にすると空室リスクを減らせます。...

不動産投資について学びたいと考えたときに大学に通うのは選択肢の一つです。ビジネスや経営について基礎から学べるのはメリットですが、実際に実践に結び付けられるような能力を身につけることができるのでしょうか。





大学における不動産投資の勉強の意義


大学で不動産投資について学びたいと考えたら経営学科やビジネス学科、会計学科など様々な学科を選ぶことができます。

都市研究科や都市計画学科なども選択肢になるでしょう。大学で不動産投資について勉強することの意義は専門的な方向性から知識をつけられることです。既に体系化されている理論に基づいてどのようにすれば収益を上げられるかや、基本的な税務処理の行い方、収益物件の選び方の理論的側面などを学ぶことができます。

基本的には座学であり、不動産投資についての専門的な講義よりは専門課程で学んできた理論の応用として不動産投資を取り上げているのが一般的です。基礎から応用への入口としての考え方を学ぶのに適していると言えるでしょう。


不動産投資について教える大学の先生


不動産投資についての講義を行う先生についてもある程度の理解をする必要があります。大抵の大学の先生は基礎研究を行っていて、新しい市場理論を考案したり、既存の理論の応用の可能性を拡張したりすることに興味を抱いているのが一般的です。そのため、理論から考えてケーススタディをするのには優れていても、自分自身で不動産投資をしている人はあまり多くありません。

その大学の学科での専門的な立場から、不動産投資について説明したり、世の中で行われた実例について考察したりする能力は高いでしょう。しかし、それを実践に結びつけるための力を大学の先生自身が持っていないことも多いのです。経験がない可能性が高い点については理解した上で大学で学ぶ必要があります。


座学よりも実践を


不動産投資をするための基礎的な知識をある専門的な視点から身につけるというのは決して悪いことではありません。

その知識があると実践に踏み切りやすくなるのは確かだからです。しかし、大学で学んでいくら知識をつけていったとしても、不動産投資を実践して経験を積むのに勝ることはないでしょう。座学では一般性が求められているため、個々のケースに必ずしも完璧に対応できるわけではありません。理論的には正しいと判断できる空室対策を行っても、入居者が増えないというようなケースもあります。実際に経験を積んで多少の失敗もしてみることが最も不動産投資の実践能力が高まるでしょう。座学にこだわりすぎずに実践に乗り出すことが大切なのです。...

不動産投資をするのにハワイの物件に着目する人も多くなってきました。あえて国外にまで目を向けて不動産投資をするのには意味があります。その人の経済状況によっては遥かに大きなメリットが得られる可能性があるのです。







節税効果にせまる


ハワイでの不動産投資が人気になっている理由として大きいのは節税効果が高いからです。

ハワイの不動産は必ずしも利回りが高いわけではないため、賃貸経営による家賃収入で儲けていきたいという発想ではあえてハワイに手を出す必要はあまりないでしょう。しかし、減価償却費に着目すると状況が変わります。日本では海外不動産によって生じた減価償却費についても損金通算することができます。そのため、ハワイで購入した不動産の減価償却費を利用して所得税を減らせるのです。ハワイには古くから建っているコンドミニアムが多数あるため、適切な価格のものを選んで速やかに減価償却を行うと大幅な節税を実現することができるのがメリットとなります。


人気のコンドミニアム市場を徹底解析


ハワイには築年数が20年から50年以上にもなっているコンドミニアムが多数あります。

減価償却の観点からこれを購入するのがハワイでの不動産投資のトレンドとなっているのが現状です。しかし、減価償却を目的とする場合には終了後に売ることも大切になるため、その間に不動産価値が下がらない状況がなければなりません。状況としてハワイのコンドミニアムの市場は人気が高まっている影響があり、ほぼ取引価格は横ばいかやや上昇傾向があります。そのため、減価償却を目的としてコンドミニアムを購入しても、売却損をしてしまうリスクが低いのです。これがさらにハワイのコンドミニアムの人気を加速させていて、安定した需要の増加を招いています。


ハワイ不動産投資への期待


ハワイで不動産投資をするのにはさらにメリットがあります。

日本の税制の特徴として、減価償却費による所得控除を効果的に利用する手段に加速度償却というシステムがあります。これは法定耐用年数を超えている物件に対して適用できるものであり、ハワイで古いコンドミニアムを購入するとその全額を四年間で償却することが可能になります。

一方、減価償却額を大きくするために役立つ点として、ハワイでは借地権の購入ができるのもメリットです。借地権付きのコンドミニアムを購入すれば、実際の購入額が建物の勝ちとなり、無駄なく効率的に減価償却できるでしょう。このような魅力があるからこそ期待が高まっているのがハワイでの不動産投資なのです。...

不動産投資を始めようと思っている方がまず仕入れておきたいのが、投資にかかわる知識です。その身に付け方としては独学で一歩一歩学んでいく方法とスクールに通って習う方法があります。どちらが早く役立つかについて考えていきましょう。






不動産投資に必要な知識とは


不動産投資に必要な知識は多岐にわたります。まずは不動産の取引にかかわる細かな法律などです。権利を守るための登記も必要ですし、納める税金なども頭に入れておかなくてはなりません。また、その不動産の使用に制限がつけられていることもあります。そういったルールを知っておかないと、思った以上に費用がかかったり思い通りに使えない不動産を入手してしまう事もあるのです。

さらに、その時点でどういったニーズがあるか、社会状況の変化などについても知っておかなくてはなりません。最新情報を積極的に入手していく必要があるのです。その点、独学ではどういった情報が不動産投資にかかわるかわかりにくいことがあります。そこはやはりスクールで教えてもらうのが早いでしょう。


横のつながりが役立つことも


独学で進めることとスクールに通う事の大きな違いは、一緒に学ぶ人がいるかどうかという事です。

同じ目的を持って学ぶ仲間がいるという事でくじけにくくなります。学ぶことはつらい場面もあります。仕事で忙しいと、今日は勉強したくないと思う事もあるはずです。独学ならそのまま勉強しないで済んでしまうため、いつの間にか勉強から離れてしまいます。しかし、スクールなら仲間もいますから、仲間に会いに行こうと思う気持ちも出やすいのです。また、クラスメイトには様々な背景を持った人がいます。特定の情報に詳しい人もいるでしょう。そういった仲間を作っていくことで、スクールを終えた後も情報交換を続けられる可能性もあります。それが不動産投資に役立つこともあるのです。


業界の動向に目を配ろう


独学で学びにくいポイントとして、業界の動向があります。実際にその業界に身を置いていないとつかめない情報もあるものです。特に不動産に関することは法律も変わることがありますし、ニーズの変化というつかみにくい情報もあります。そういったものはやはりその業界で現在不動産投資をして成功している講師から聞くのが一番でしょう。

独学の場合書籍などでの勉強になりますが、現時点での情報がすぐに反映されるものではないので、細かい情報が取りにくいというデメリットがあります。もちろん少しずつ知っていくことはできますが、初期にかなりの費用が必要になりやすい不動産投資でははじめから情報を得ておくことが成功への近道といえるのです。...

不動産投資をするときには、物件や手続きに関する知識を身につけておいた方が有利です。とはいえ、初めて経営をするときには専門的な勉強をしていない人がほとんどですので、いろいろな方法で勉強をする必要があります。







不動産投資セミナーに参加しよう！


不動産投資に関する情報をピンポイントで吸収するのであれば、不動産投資セミナーがおすすめです。

不動産投資セミナーは、不動産会社や証券会社などが主催しており、不動産投資に関する様々な講義を行います。初心者向けの基礎的な知識の習得ができるものもあれば、何棟もマンションを所有している場合の物件の管理やリスクの回避といった、上級者向けのものもあります。

セミナー終了後に個別で相談に乗ってくれることもありますので、これから不動産投資を始めたいと考えている人も、一度出向いて具体的な話を聞いてみるとよいでしょう。
もちろん、すでにオーナーになっている人にとっても、より利益を出すための有意義な話を聞くことができます。


無料の資料請求を活用する


不動産投資をするにあたって、物件をじっくりと比較してみたいという場合には、無料の資料請求を活用するのも一つの方法です。

賃貸物件のオーナーを募っている業者に依頼すれば、ワンルーム単位で販売しているマンションのカタログを届けてくれますし、不動産投資について詳しく知りたい場合には、証券会社に問い合わせをすると、詳しい紹介がされている資料を送ってもらえます。これらは基本的に無料で、だれでも請求することができますので、ネットの情報だけではなく、きちんとした情報を集めたいときなどに利用すると便利です。

資料をもらったからと言って購入や加入を強制されるようなことはありませんので、興味のあるものはどんどん取り寄せましょう。


知っておきたい！投資用語


不動産投資をするときには、専門用語を耳にする機会も数多くあります。この用語をきちんと知っておかなければ、物件選びや経営で思わぬミスをすることにもなりかねません。

例えば、利回りというのは賃貸経営をしたときに見込めるおおよその利益率のことですが、表面利回りと実質利回りがあり、経費を差し引いて計算する実質利回りの方が現実味のある数字になっています。しかし、物件を紹介しているときには表面利回りしか出していないことが多く、家賃収入が多くても年間の管理費や維持費が高額で、思ったほど利益にならなかったというケースも少なくありません。専門用語が出たら、きちんと単語を調べて記録しておきましょう。そうすることで、セミナーや資料に対する理解も深まります。...

大きな資産を持っている人にとって相続税が高くなって資産が親族に引き継がせにくくなってしまうのは心苦しく感じることもあるでしょう。不動産投資をすると相続税対策ができる可能性があります。実際にシミュレーションした上で投資を始めるのが賢明です。





相続税対策に不動産投資が良い理由


相続税が大きくなりそうなときに対策を立てようと考えたら不動産投資が適した選択肢の一つです。相続税は基本的には財産から基礎控除額を引いた額に対して税率をかけることにより算出されます。

現金などの場合にはそれがそのまま財産の金額になりますが、不動産の場合には評価額が用いられ、一般的には不動産の路線価に対して70％から80％程度になるのです。これが現金を不動産に変えておくことで相続税対策ができる主な理由ですが、これに加えて減額措置が設けられているのも不動産投資が適している理由となります。賃貸経営を行っている場合にはその貸付をしている割合に対して30％の控除があるため、実質的には路線価の半額程度になることが多いのです。


相続税対策の不動産投資で気をつけるべきこと


相続税対策として不動産投資をするときに気をつけなければならないのは、不動産投資をして失敗してしまっては相続税を減らせても総額で見ると損になるリスクがあることです。

ローンを組んで賃貸物件を購入するのが基本であり、賃貸経営をしてその返済を行っていかなければなりません。経営をして入居者や物件を管理する仕事が生じることは理解して取り組み、資産価値を維持できるように適宜修繕を行っていくようにすれば問題はないでしょう。

一方、ローンが完済されていないと、そのローンの残債も相続対象となってしまってトラブルを生みかねません。自分が死亡してしまうまでに完済できるようにローンの計画を立てておくのも欠かせない視点です。


基礎控除額計算法を知り、実際に相続税評価額のシュミレーションをしてみよう


不動産投資をして相続税対策をするためには相続税のシミュレーションをしてみることが大切です。相続税を計算するにはまず基礎控除額の減額を行うことから始めます。

3000万円に相続人数かける600万円の基礎控除が受けられるため、もし相続人が3人いる場合には4800万円の基礎控除が受けられるのです。7000万円の相続財産があるときには2200万円が課税対象になります。ここで、3000万円分が不動産投資で手に入れた賃貸不動産に置き換わったとして、評価額が50％まで減額されたとしたら課税対象になるのは700万円になるのです。

2200万円の場合には税率が15％で控除が50万円あるので125万円になりますが、700万円になると税率が10％になるので70万円だけで済みます。...

日本でも不動産投資に着目する人が多くなってきましたが、世界的にはそれ以前から積極的な投資活動が行われてきました。不動産投資に対するアメリカでの取り組みについて日本と比べながら理解してみると違った側面が浮き彫りにされます。






不動産投資とはなにか


不動産投資に注目する人は増えているものの、その本質について理解している人はそれほど多くはないでしょう。

不動産投資とは不動産を購入することで資産を増やす投資活動です。不動産を購入すると様々なメリットがあります。一つは賃貸経営をして賃料を得ることにより収入を直接増やせる点です。

また、不動産価値が高まれば売却すると売却益を得ることができます。一方、不動産を購入した際には出費があり、その後に賃貸経営をする場合には事業をするために様々な経費が発生するでしょう。それらを必要経費として所得税や住民税を減らす節税対策として実質的に資産を増やすことができます。このような様々な活用方法を駆使して資産形成を行う手段が不動産投資なのです。


海外と日本の不動産投資の違い


不動産投資の活用方法には国による傾向の違いがあります。現代の日本では不動産投資によって賃料を収入にする考え方が主流になっていて、サラリーマンの副業として行われることも多くなりました。しかし、世界的にみればこれが当然というわけではありません。海外では不動産を購入していると価値が高まる地域も多く、転売を繰り返すことで資産形成を行うことも多いのです。

また、先進国のように税金が多くなりがちな地域では節税が重要になっているため、積極的に減価償却を活用する目的で不動産投資を行う傾向があります。不動産投資による賃貸経営を本業とする人も海外には多く見受けられ、それで裕福に生活できるほどの収入が得られることも珍しくありません。


アメリカの不動産投資


世界の中でもアメリカには特徴的な不動産投資事情があります。投資活動が積極的に展開されているアメリカには法律によって不動産投資が促進されているのも実情です。

所得税が高い州が多いことを受けて、節税対策として行いたいという声が高い状況にアメリカはあります。そのため、減価償却を行うために不動産投資を始める人が多く、それに合った法制も整っているのです。アメリカでは居住用物件の償却年数が一律に購入時に27．5年になるため、購入すれば必ず効率よく減価償却を行えます。物件の古さに依存しないため、まずは購入して借り手がつく程度にリフォームするという動きが強いのです。不動産価値があることから融資もつきやすく、不動産投資は始めやすい投資の一つとなっています。...

不動産投資はサラリーマンやOLで行っている人も多く、誰でも簡単に始められるという認識を持たれがちです。しかし、どのような資産運用でも、ある程度知識や努力がなければ失敗する可能性はあります。ここでは代表的な例を見ていきましょう。






古くから知られる不動産投資詐欺！原野商法


自分自身の運用の失敗だけでなく、古くから人の弱みに付け込んだ詐欺商法も多いです。特に知られているのが原野商法で、現在はほとんど価値のない、山奥や過疎地の原野を高く売りつけるというものです。将来高速道路や新幹線が通る、観光地として開発される予定があるなどの嘘を巧みに信じ込ませて、価値の低い物件を高額で購入させます。もちろん、これらの開発計画は全くのでたらめですが、現地を見に行こうとしても購入希望が殺到しているなどと急かし、ほとんど調査もさせずに契約にこぎつけます。詐欺だと分かった時には犯人は姿をくらませていますので、ほとんど価値のない物件を手にして泣き寝入りするしかありません。おいしい話は疑ってかかりましょう。


難しい！個人での不動産投資


個人で不動産投資をした場合には、いろいろな失敗例が見つかります。例えば、利回りがよさそうな物件だったので購入したところ、大規模な修繕が必要で実質利回りはかなり低かったというケースもありますし、現地を確認せずに購入したら、日照不足や騒音などで入居希望者を集めにくい物件だったというケースも見られます。

また、入居者とのトラブルも個人での対応は限界があります。家賃を滞納する人、クレームばかりつけてくる人、近隣住民とトラブルばかり起こす人など、問題のある人の対応もオーナーがしなければなりません。そこで、このようなリスクを避けるべく、費用を支払ってでも信頼できる業者に管理業務を代行してもらっている人がほとんどです。


新築マンションにして家賃下落


不動産投資の初心者が陥りやすいのが、新築マンションにおける失敗です。新築マンションをサブリース契約付で建てたものの、見直し期間に入ってから業者から家賃の減額を要求され、収入が激減したという話をよく耳にします。

また、安く建ててくれる業者を選んだり、新築なのに格安の物件を購入した結果、作りがいい加減で入居者が集まりにくく、結局家賃を下げて空室リスクを減らさざるを得ないという失敗も見られます。

新築物件は築年数による物件の価値の下落も早いため、初心者が購入するときには、家賃や売却価格などの将来のことも見据えて検討しなければなりません。できるだけ、信頼できる不動産業者等にも相談しながら納得のいく物件を購入しましょう。...

不動産投資を始めたいけれど自己資金がないという人も、不動産投資ローンを使えば道を切り開くことができます。失敗をしないように不動産投資ローンについてメリットとデメリットを理解して使えるようになりましょう。







不動産投資のローンとは


他人に貸すために不動産を購入する不動産投資には特徴的なローンが存在しています。不動産を購入して賃貸経営を行うことを前提としているときに利用できるのが不動産投資ローンです。

不動産投資ローンは購入する不動産自体を担保にしてローンを借りることができます。ただし、不動産投資ローンでは購入する予定の物件の収益性や、購入者の年収などについての審査が一般的には厳しく、金融機関が損失を出さないように慎重に相手を選んでいるのが特徴です。

そのため、ある程度の安定した年収があり、良好な物件を選んでいることが借り入れの実現に欠かせません。金融機関として銀行や信用金庫などが主な担い手となっていて、それぞれが独自の商品を提供しています。


ローンを組むメリット


不動産投資をする際にローンを組むメリットは、少ない自己資金で高額の不動産を経営できるようになることです。

資金を十分に貯めなくてもすぐに不動産を手に入れて賃貸経営を始められます。また、自己資金が十分にある場合にも、ローンを組めばさらに収益性が高いと期待できる高額の不動産に手を出せるようになるでしょう。少ない投資金額で高い収益性を求めるのに適しているのが不動産投資ローンを組む方法です。

特に良い不動産は市場に登場すると速やかに売れてしまう可能性が高いものの、その時点で自己資金が足りなくてもローンを利用すれば購入に踏み切ることができます。そして、その返済にも賃貸経営による家賃収入を使用することができるのもメリットです。


ローンを組むデメリットと注意点


不動産投資ローンを組むときには数百万円から数千万円の大きな借り入れをすることになるのには注意が必要です。その返済に家賃収入を活用しようと考えていた場合には空室が増えてしまうと返済が滞るリスクがあります。

適切な空室対策を行わなければならず、そのために必要な費用も計画的に積み立てておく必要があるのです。また、物件の売却が必要になった場合には売却を行っても残債が残る可能性があり、その充当を自己資金から行わなければならないというリスクもあります。

経営を続けることが不動産投資で利益を上げるために欠かせません。安定した経営を目指すことで不動産投資ローンのデメリットを被ってしまうリスクは低減させられるでしょう。...

不動産投資に注目する人が多くなってきたのは日本に限られることではありません。海外でも積極的な投資が行われています。

日本の不動産が海外の投資家から目を向けられることもありますが、どのような違いがあるのでしょうか。





不動産投資とはなにか


不動産投資とは不動産を購入して利益を得る投資方法です。

日本では主にはインカムゲインを手に入れることが目的とされています。賃貸経営をして家賃収入を得るのが主な目的となるのです。

一方、不動産投資にはキャピタルゲインを得る側面もあり、不動産価値が高まることを期待して購入し、購入時よりも高い資産を形成するのが目的にされています。

いずれにしても不動産を購入して賃貸経営や不動産売買により資産を拡大する投資方法なのが特徴です。高額の費用がかかるため、不動産ローンを組んで購入を行うのが一般的であり、その返済を行いながら資産を築き上げていきます。また、賃貸経営を通して必要になった経費を活用して節税にも応用されている投資方法です。


海外と日本の不動産投資の違いはなにか


海外と日本では不動産投資にも傾向の違いがあります。

日本ではローンの金利が低くて借りやすいというメリットがあるため、ローンの返済をインカムゲインによって行うことがそれほど難しくありません。そのため、家賃収入を得る点に主眼を置いて不動産投資を行う傾向が強いのが特徴です。

一方、海外の不動産投資では地域による違いもありますが、金利が高くてインカムゲインで儲けるのは難しい場合がほとんどです。しかし、所有していることで不動産価値が高まりやすいため、キャピタルゲインによる大きな利益を目指す傾向があります。また、減価償却費も大きいことに着目し、節税を行うために不動産投資をする人も多いのが海外の不動産投資の特徴です。


不動産投資のメリットとデメリットはなにか


不動産投資を行うとインカムゲイン、キャピタルゲイン、節税の三つを同時に実現できる可能性があります。

ローンを組めば少額投資で始められるため、誰でも開始しやすい投資方法なのがメリットです。ローンを組んだ場合にも返済を終えれば資産として維持でき、利益率も高くなります。しかし、デメリットもないわけではありません。高額のローンを抱えるため、それを取り戻さなければ損になってしまいます。

国内の場合には適切に空室対策を行えばインカムゲインでローンの返済を行えることがほとんどです。しかし、海外の不動産投資の場合にはインカムゲインだけでは不足してしまう場合も少なくありません。資金計画を綿密に立てておかなければローンの返済ができなくなり、資産を失ってしまうリスクも抱えているのが不動産投資のデメリットです。...