プライムコラム

不動産投資はFXや株の投資のようにハイリターンは見込めない代わりに、リスクも少なくミドルリスク、ミドルリターンの投資です。

購入した物件を賃貸として貸し出せば安定した収入を、継続的に得ることができます。節税や、老後の年金代わりに始める人が増えてきている不動産投資のメリットを見ていきましょう。



沢山ある！不動産投資のメリット


　不動産投資のメリットはまず働かなくても収入が得られる「不労所得」です。
けがや病気、あるいは高齢になり働けなくなっても収入が入ってきます。不動産投資は「生命保険」の代わりにもなります。

　不動産の購入資金の融資を受ける際は団体信用保険の加入していると、返済期間中に死亡または重度障害者になった場合、ローンの残りの金額は保険金から支払われます。遺族はローンを支払う必要がなくなり、引き続き家賃収入を得ることが出来るのです。

　「相続税が安くなる」こともメリットの一つです。現金は額面通りに相続税の計算がなされますが、不動産投資の場合は土地や建物を時価の70〜80％で評価するため相続税を安く抑えられます。物価価格が上昇したときは不動産の価格も上昇するのでインフレ対策にもなります。


不動産投資メリットを上手に活かそう


　不動産投資は購入する物件を担保に銀行から借り入れを行うことができるため、少ない自己資金で始めることができます。

　家賃収入はサラリーマンの給与所得や自営業者の事業所得とは別に「不動産所得」として申告します。不動産経営で年間収支が赤字になった場合、給与所得や事業所得と損益通算をして確定申告をすることで所得税の還付を受けることができます。所得税をもとに計算する住民税も節税することができます。

　また不動産経営の場合「建物管理費・修繕積立金」「賃貸管理会社費用」「ローン金利」「固定資産税」「減価償却費」を経費として計上することができます。不動産投資は入居者がいる限り家賃として継続的に収入を得られます。ローンの繰り上げ返済も念頭に置いて資金計画を立てましょう。


不動産投資のメリットを最大限に発揮させて！


　不動産投資を行う際にはメリットだけでなくデメリットについても検討する必要があります。

　最大のデメリットは所有する物件が入居者のいない空室になることです。そのリスクを回避するには、大都市で駅まで徒歩数分の立地のいい物件を選ぶことです。実際に物件を見て近隣の様子を観察しましょう。自分でも住みたい物件かどうかが、大きな基準になります。

　購入する物件は新築ではなく中古をお勧めします。家賃は中古でも築年数が浅ければ新築とあまり変わりません。
新築物件には広告宣伝費、販売会社の利益などが上乗せされており、投資物件として比較すると中古の方が収入を得やすいです。

　1つ目の物件で確実に収入が得られれば、2つ目、3つ目と増やしていくことでリスクを分散させることが出来るとともに収入を増やしていくことも可能となります。...

不動産投資を始めたい、でもどの業者が信頼できるかわからない、初心者であればまずぶつかる疑問でしょう。

すぐれた不動産会社の条件は、多数の優良物件情報が手元にあることです。
そして物件を購入する時だけでなく、入居者募集までてがけているところがお勧めです。不動産投資はオーナーになって終わりではないからです。




様々な不動産投資会社

　取り扱っている物件によって、不動産会社は分類できます。

まず新築マンションでは多くの場合、開発会社が売主ですが、開発会社から販売を委託された販売代理会社が窓口にもなることもあります。
次に中古物件では、売主と買主の間に仲介会社が入ります。通常不動産会社と言った場合は、この仲介業者を指すことがほとんどです。売買条件の調整、契約手続きの履行などをしてくれます。物件情報の収集をしてくれるため、大切なパートナーとも言えます。

さらに、中古の不動産物件を購入したあとでリフォームを考えている場合は、仲介会社の他に、ハウスメーカーやリフォーム会社が関係してきます。リフォームをしない場合でも、中古マンションなら物件の管理をする管理会社が必要です。


不動産投資会社を利用しよう！

　不動産投資で成功するには、物件のあるエリアの賃貸情報や市場の情勢を知っておく必要があります。

どんなタイプの物件に人気が高く需要があるか、入居率はどのくらい見込めるのかといった情報です。優良な不動産会社であればこういった情報に関して、最新のものを手に入れていますので、おおいに質問して不動産投資会社を利用するべきです。
その他、上場しているなど社会的信頼度の高い不動産会社なら、良い条件で金融機関から融資を受けられることもあります。つまり不動産会社の信用を利用するということです。実際、ローンが低金利になるケースがあります。

さらに不動産会社によっては、購入後の管理会社も兼用していることがあります。その場合は、購入後に不都合が生じた場合にも、気軽に相談できるというメリットがあります。

どんな不動産投資会社を選ぶと良い？

　不動産会社を選ぶ時には、大手かどうかも考えなくてはなりませんが、スタッフの対応が良いかどうかも含めて考えるべきでしょう。
スタッフが誠実であれば、希望する条件を安心して相談できます。

各不動産会社には得意なエリアがあります。不動産投資で成功するなら都心部での優良物件を豊富にそろえている会社を選ぶべきです。

さらに不動産投資は購入した後の運用も大切です。
不動産投資の収益は、入居者から得られる賃料です。従って入居者募集についてのノウハウをしっかり持っている不動産会社でなければなりません。
チラシだけでは多くの入居者を呼び込めないのが現状です。大手の不動産会社で、インターネットなどの広告媒体を確保しているところがお勧めです。...

不動産投資は他の投資より安定性が高い投資です。
しかし、いくら安定性が高くても、無計画な投資は損害を生むことになります。そのような無計画な投資を行わないためにも、不動産投資で失敗しないためのリスクとその対策をお話しします。





長期的な経済収支を把握しよう


仮に、あなたが投資したい物件が見つかったとします。しかし、投資をする物件を決める前に、投資予定の物件の長期的な経済収支を把握しておかなければなりません。
経済収支とは、その言葉のとおり経済的な支出と収入を指します。その物件が今後どのような値段で売れるのか、またはどれくらいの家賃で貸し出せるのか、見極めが必要ということです。

この経済収支の見極めを行わないうちに不動産投資を行ってしまうと、そのあとのリスク回避などの計画にブレが生じてしまいます。リスク回避などの計画にブレが生じるということは、それだけ投資がリスクにさらされるということにつながります。そのようなことを避けるためにも、長期的な経済収支を把握しなければいけないのです。


物件のリスクを見極めて


長期的な経済収支を見極めるためにはできる限りのリスクを回避しなければいけません。物件のリスクとしては様々なものがありますが、ここでは代表的な空室リスク、建物損壊リスクについてお話しします。

空室リスクとは、マンションやアパート投資などを行う場合に発生するリスクです。その言葉通り、マンションなどから住人が引っ越して空室ができてしまうことです。このリスクは解決できないリスクで、100％避ける方法はありません。不動産会社の家賃保証制度である程度は回避できますが、この家賃保証制度にもリスクが存在するので、慎重に検討することが必要です。

建物損壊リスクとは、災害などで建物そのものが損壊してしまうリスクです。日本は地震、台風など災害が多い国です。そんなお国柄ですので、この災害リスクも避けては通れませんが、火災保険や地震保険に加入しておくことで、「もしも」の場合でもリスクを回避することができます。


信頼できる情報収集が決め手


無計画な投資を行わないためにはどうしたら良いでしょうか。それは、信頼できるパートナーになるような不動産投資会社を見つけることです。不動産投資会社は、当然のことながら投資のプロです。プロに投資の相談をすることで、その物件の「もしも」のリスクにはどのようなものがあるか知ることができます。

パートナーとなる不動産投資会社を見つけるためには、複数の不動産投資会社と相談するのが良いです。複数の投資会社を比べて、どの会社がより最新の知識を持っているのか、より複数のリスクを提示できるかを把握しましょう。知識やノウハウは多いに越したことはないのですが、その知識が古いものでは話になりません。そのような見極めのためにも、自分でも情報収集をするのが良いでしょう。...

あらゆる投資は利益獲得目的で行われますが、利益の裏には損がついて回ります。これは不動産投資でも同じ事が言えますので、いかにリスクをコントロールするかが成功のポイントだと言えます。今回はしっかりとしたリスクコントロールをして、不動産投資で失敗しない3つのポイントをご紹介します。





購入時、運用時のコストを知る

不動産購入時には、物件価格の他にいくつかの経費が必要となりますので事前に理解しておく必要があります。まず必ず必要となる経費が、不動産の登記の際に必要な、登録免許税です。物件の名義変更の際に必要な経費で、多くの場合名義変更を担当する司法書士に支払います。また物件の売買に仲介業者を利用すれば、仲介手数料が必要となります。これは物件価格の3パーセント程度必要となります。更に金融機関から融資を受ける場合は、保証料や融資手数料等を金融機関に支払います。更に購入後は、不動産取得税・固定資産税・都市計画税が課税されますので、あらかじめ税額を調査しておくとよいでしょう。分譲マンションの場合は、他にも管理費や修繕積立金の支払いが毎月必要です。

リスクを正しく知り、リスクヘッジする

不動産投資を行う場合、賃貸による賃貸収入の獲得と物件転売による譲渡益の獲得の2パターンがあります。もちろん、他人に物件を貸して賃貸収入を得ながら転売の時期を探る事が最も一般的です。物件を賃貸にする場合、最大のリスクはもちろん空室リスクです。借主が見つからない期間は家賃収入がありませんが、もちろん税金や毎月のランニングコストはかかります。この場合は、内装のリフォームや賃貸条件の見直し等を行い、的確に空室リスクをヘッジしましょう。一方、物件転売に対するリスクは、物件価格の下落です。土地に比べて建物は経年劣化があり、年を経る毎に物件価格は下落します。あらかじめ経年劣化による価格の下落率を最小限にするために、大幅に下落する心配のない中古物件や管理のいい物件を選ぶ方法もあります。

不動産に関する税制と法制度を理解する

まずは不動産に関する税制についてまとめると、物件の売買の際に建物価格に対して消費税が課税されます。しかし土地価格については非課税となります。物件を賃貸に供する場合、住居系物件とテナント物件では消費税の課税の仕組みが異なります。基本的に住居系の賃貸物件は、消費税は非課税となります反面、事業用に供されるテナント物件については、消費税の課税対象となります。不動産を譲渡し譲渡益がある場合は、不動産譲渡税が課税されます。譲渡税は、譲渡所得による所得税と住民税によって構成されています。この譲渡税率は、その物件の所有期間が5年未満の場合と5年以上の場合で大幅に変わりますので、物件転売の際は所有期間に注意しましょう。...

　誰にだって素人として初めての経験はあるものです。ところが不動産投資をするなら
　数百万、数千万の投資をするため、初めての不動産投資でも十分な知識を持って
　失敗のないように準備しなくてはなりません。不動産投資をする前に本を読み漁る
　のは、知識を蓄える上で最も効果的でコストパフォーマンスが良い方法です。





不動産投資入門、不動産投資とは？


　不動産投資を始める前に、投資家としての心構えやそもそも自分が不動産投資に向いているかを判断するのに、「金持ち父さん貧乏父さん」という本はピッタリです。
この本では具体的なノウハウを勉強する前に、投資家として成功する上で必要な思考や習慣、価値観などを身に付けられます。最初に読む本としておすすめできる作品です。

次に参考したいのは、成功した人の体験談です。
専門的な用語や投資術よりも先に成功例を学ぶことでモチベーションを高めることができます。

「専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法」という目を引くタイトルの本は、普通の人でもやる気があれば成功できるという強烈なメッセージを伝えています。不動産投資の世界に入る前に勇気と希望をもらえる作品です。


不動産投資、どのタイミングで買うか？


　3冊目からは、さらに具体的な投資術や投資のタイミングについて学んで行きたいものです。

　そこでまずは「不動産投資1年目の教科書」を読んでみましょう。最新の経済状況、アベノミクスが不動産に及ぼす影響、さらには東京オリンピックなど不動産投資のタイミングを図る上で参考になる情報がまとめられています。
また不動産投資をするなら都心か地方かなど、それぞれのメリットとデメリットを挙げながら初心者が抱く疑問に分かりやすく答えています。

　具体的なノウハウの習得や各物件のシミュレーション、中古マンションの経営術などを学ぶなら、「ボロ物件でも高利回り激安アパート経営」という本は参考になるでしょう。
不動産投資が目的ではなく、あくまでも利益を出し成功させることを目標に据える上で大切な知識を得ることができるでしょう。


日本だけではない、海外の不動産投資とは？


　日本国内での不動産投資は長期的に安定した利益を期待することができますが、劇的に資産価値が高まることは期待しにくいのが現状です。

　一方で海外に目を向ければ不動産投資先として魅力的な国はたくさんあります。東南アジアの最大都市であり、タイ首都であるバンコクはその一例です。日本人の駐在員も多くクオリティの高いコンドミニアムが多数あります。しかも管理費が安いので大きな利益を生み出すことができます。

　また、カンボジアやマレーシア、フィリピンなども今注目のエリアと言えるでしょう。
それで最後の5冊目として紹介するのは、「誰でもできる！やさしい海外不動産投資」です。国や都市によって不動産投資のノウハウは異なってきます。この本は海外投資に欠かせない為替の知識や海外不動産ならではのメリット、デメリットを分かりやすく解説しています。...