不動産投資で失敗しないための3つのポイント
あらゆる投資は利益獲得目的で行われますが、利益の裏には損がついて回ります。これは不動産投資でも同じ事が言えますので、いかにリスクをコントロールするかが成功のポイントだと言えます。今回はしっかりとしたリスクコントロールをして、不動産投資で失敗しない3つのポイントをご紹介します。
購入時、運用時のコストを知る
不動産購入時には、物件価格の他にいくつかの経費が必要となりますので事前に理解しておく必要があります。まず必ず必要となる経費が、不動産の登記の際に必要な、登録免許税です。物件の名義変更の際に必要な経費で、多くの場合名義変更を担当する司法書士に支払います。また物件の売買に仲介業者を利用すれば、仲介手数料が必要となります。これは物件価格の3パーセント程度必要となります。更に金融機関から融資を受ける場合は、保証料や融資手数料等を金融機関に支払います。更に購入後は、不動産取得税・固定資産税・都市計画税が課税されますので、あらかじめ税額を調査しておくとよいでしょう。分譲マンションの場合は、他にも管理費や修繕積立金の支払いが毎月必要です。
リスクを正しく知り、リスクヘッジする
不動産投資を行う場合、賃貸による賃貸収入の獲得と物件転売による譲渡益の獲得の2パターンがあります。もちろん、他人に物件を貸して賃貸収入を得ながら転売の時期を探る事が最も一般的です。物件を賃貸にする場合、最大のリスクはもちろん空室リスクです。借主が見つからない期間は家賃収入がありませんが、もちろん税金や毎月のランニングコストはかかります。この場合は、内装のリフォームや賃貸条件の見直し等を行い、的確に空室リスクをヘッジしましょう。一方、物件転売に対するリスクは、物件価格の下落です。土地に比べて建物は経年劣化があり、年を経る毎に物件価格は下落します。あらかじめ経年劣化による価格の下落率を最小限にするために、大幅に下落する心配のない中古物件や管理のいい物件を選ぶ方法もあります。
不動産に関する税制と法制度を理解する
まずは不動産に関する税制についてまとめると、物件の売買の際に建物価格に対して消費税が課税されます。しかし土地価格については非課税となります。物件を賃貸に供する場合、住居系物件とテナント物件では消費税の課税の仕組みが異なります。基本的に住居系の賃貸物件は、消費税は非課税となります反面、事業用に供されるテナント物件については、消費税の課税対象となります。不動産を譲渡し譲渡益がある場合は、不動産譲渡税が課税されます。譲渡税は、譲渡所得による所得税と住民税によって構成されています。この譲渡税率は、その物件の所有期間が5年未満の場合と5年以上の場合で大幅に変わりますので、物件転売の際は所有期間に注意しましょう。